Skorzystaj z wiedzy i doświadczenia adwokata

Kancelaria Adwokacka

 

Obowiązki pośrednika nieruchomości

opublikowany 04.08.2015 przez adwokat
hasła wpisu: nieruchomości, umowa

Przepis art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2014.518 ze zm.) nakładał na pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązek wykonywania czynności wymienionych w art. 180 tej ustawy zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Był on także obowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje te czynności. Zasadnie wskazano, że pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków, co w tej sprawie wobec ustalenia dodatkowego umownego wynagrodzenia na kwotę 30 zł miesięcznie nie wystąpiło, a dochodzone świadczenie w tym zakresie zostało prawomocnie zasądzone.

Nie ma żadnego oparcia w przepisach i jest krzywdzące dla zamawiających usługi pośrednika twierdzenie, że należne jest pobranie przez pośrednika wynagrodzenia w przypadku, gdy nie ma bezpośredniego związku między wysiłkami pośrednika a osiągnięciem rezultatu w postaci zawarcia umowy. Bezspornie w stanie faktycznym sprawy nie doszło nawet do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, bowiem nieruchomość została zbyta w trybie licytacyjnym, w toku egzekucji sądowej prowadzonej z tej nieruchomości przez komornika sądowego, w wyniku przeprowadzonej drugiej licytacji. Abstrahując nawet od całkowicie odmiennego szczególnego trybu zbycia nieruchomości w wykonaniu przymusu egzekucyjnego przez organ państwowy, należy zauważyć, że przyjmuje się, iż także klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3 a u.g.n. w zw. z art. 550 k.c., nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika. Tym bardziej zasada ta ulega wyłączeniu w przypadku zbycia nieruchomości w trybie całkowicie odrębnym od wolnego rynku – jak wskazano – wskutek przymusu egzekucyjnego. Okoliczność zawarcia umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości w toku prowadzonej z niej egzekucji, wiadomej obu stronom umowy, nie zmienia w żadnej mierze tej oceny a dodatkowo wpływa na ocenę poczynionego w umowie zastrzeżenia co do płatności wynagrodzenia na rzecz pośrednika także w sytuacji zbycia nieruchomości przez komornika.

Ponownie należy się odwołać do profesjonalnego charakteru działalności pośrednika zastrzeżonego przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, która w dacie zawarcia umowy była działalnością koncesjonowaną (uchylony z dniem 01 stycznia 2014 r. art. 179 u.g.n.) oraz unormowania art. 385 1 k.c., iż postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Szczególna ochrona zasady swobody kształtowania treści i zawierania umów z konsumentem, wyrażona w art. 385 1 k.c., oparta jest na domniemaniu braku indywidualnego uzgodnienia postanowień wzorca. Obalenie tego domniemania i łączącego się z nim reżimu ochronnego obciąża przedsiębiorcę posługującego się wzorcem umowy. Warunkiem niezwiązania konsumenta postanowieniami, które nie zostały indywidualnie uzgodnione, jest stwierdzenie, że ukształtowanie jego praw i obowiązków dokonane zostało w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza jego interesy. Prawidłowo stwierdził Sąd Rejonowy, że za sprzeczne z obyczajami należy uznać wprowadzenie do umowy klauzul godzących w równowagę kontraktową a rażące naruszenie interesów konsumenta polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na jego niekorzyść (por. powołany już wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004r., I CK 635/03 i wyrok z dnia 13 lipca 2005 r., I CK 832/04, niepubl.).

I Ca 177/14 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Elblągu z 2014-07-09


Strona główna  |  Wszystkie wpisy  |   czytasz Obowiązki pośrednika nieruchomości
Komentarze:
Kancelaria Adwokacka
Adwokat Jakub Węgliński
Rynek 9
59-220 Legnica