Skorzystaj z wiedzy i doświadczenia adwokata

Kancelaria Adwokacka

 

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

opublikowany 22.11.2015 przez adwokat
hasła wpisu: nieruchomości, umowa

Zgodnie z art. 179 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu (ust.2). Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami (ust.3).

Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "pośrednik w obrocie nieruchomościami". Tytuł zawodowy "pośrednik w obrocie nieruchomościami" podlega ochronie prawnej (ust.4).

Podmiot prowadzący działalność, o której mowa w ust. 3, w kilku miejscach lub oddziałach zapewnia, aby w każdym z tych miejsc czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami (ust.5).

Jak wynika z powyższego, instytucja pośrednictwa w u.g.n. ma wymiar uniwersalny, zgodnie bowiem z art. 180 ust. 6 u.g.n. czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Formalnym potwierdzeniem kwalifikacji do wykonywania czynności z zakresu pośrednictwa jest przyznanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami (por. wyrok SN z 5 września 2012r. IVCSK 81/12, lex nr 1238135).

Zgodnie z art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
  2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
  3. najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
  4. innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (ust. 3 art.180).

Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia (ust. 4 art.180).

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach (ust. 5 art.180).

Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej (ust. 6 art.180).

Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:

  1. prowadząc działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, lub
  2. w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami(ust. 6 art.180).

Jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, umowa pośrednictwa kupna-sprzedaży nieruchomości jest umową nazwaną i uregulowaną w art. 179-183a ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Regulacja ta nie jest wyczerpująca, a zatem w sprawach nieuregulowanych w u.g.n. do umowy pośrednictwa będą miały odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w Kodeksie cywilnym.

Pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych a nie prawnych, pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy jest możliwe, ale już tylko z udziałem samych zainteresowanych, pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków. Wszystko to sprawia, że do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami trudno stosować, nawet odpowiednio, przepisy dotyczące umowy zlecenia (por. I CK 270/04 wyrok SN 2004-11-23, LEX nr 3397110)..

Strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu (por. wyrok SN 2010-04-29,. CSK 464/09 LEX nr 677903).

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi nowy typ umowy nazwanej. Art. 750 k.c. stanowi, że do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Jednoznaczne sformułowanie o zastosowaniu tego przepisu do umów, gdy nie są one uregulowane odrębnymi przepisami, wyklucza jego zastosowanie do umowy o świadczenie usług polegających na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami - umowy pośrednictwa - uregulowanej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Skoro zakres unormowania nie obejmuje umowy pośrednictwa, to wyłączona jest możliwość odwoływania się do terminu przedawnienia z art. 751 k.c. Ustawa o gospodarce nieruchomościami normując dany rodzaj stosunku prawnego pośrednictwa, nie przewiduje szczególnego terminu przedawnienia poszczególnych, czy wszystkich roszczeń wywodzących się z tego stosunku prawnego. Skoro brak jest przepisu szczególnego, regulującego termin przedawnienia roszczenia wynikającego z umowy pośrednictwa, to znajduje zastosowanie trzyletni termin przedawnienia przewidziany w art. 118 k.c. (por. wyrok SN 2007-01-12, IV CSK 267/06, LEX nr 277297).

W przedmiotowej sprawie, strona zawarta między stronami procesu w dniu 20 listopada 2012r. z uwagi na zakres obowiązków pozwanej, wynikający nie tylko z samej umowy ale i z udzielonego pełnomocnictwa pozwala na kwalifikację tej umowy również w oparciu o przepisy dotyczące umowy o świadczenie usług- art. 750 k.c. Pozwana miała wykonywać nie tylko czynności faktyczne, ale i czynności prawne. Mimo powyższego charakteru umowy , ocena obowiązków pozwanej i realizacji przez nią umowy nie może być oderwana od przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Należy podkreślić, że umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami nie może być kwalifikowana jako umowa zlecenia, bowiem strony tej umowy nie są w stanie dokładnie określić rezultatu świadczenia, a decydującą rolę odgrywa zaufanie do wykonawcy.

Można w świetle przeważających poglądów doktryny i orzecznictwa przyjąć, że przepisy o zleceniu obejmują wszystkie rodzaje świadczenia usług, które nie mieszczą się w granicach typów umów przewidzianych w kodeksie cywilnym. Artykuł 750 k.c. pozwala na podciągnięcie pod pojęcie zlecenia wykształconych w obrocie, a nie uregulowanych w ustawie, postaci umów o świadczenie usług.

Treść art. 750 k.c. pozwala ustalić, że zamiarem ustawodawcy było uregulowanie w sposób zbliżony umowy zlecenia oraz pośrednictwa. Do umowy zatem o wykonywaniu usługi w postaci skojarzenia dwóch stron umowy (umów), stworzenia sposobności do zawarcia umowy przez zleceniodawcę z inną osobą lub wyszukiwania potencjalnych partnerów zamierzonej transakcji mają - w braku przepisów szczególnych - odpowiednie zastosowanie przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.).

Przez umowę o pośrednictwo poruczający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi za nastręczenie sposobności do zawarcia umowy lub pośredniczenie w jej zawarciu z osobą trzecią, pod warunkiem, że umowa zostanie zawarta wskutek działań pośrednika, natomiast pośrednik zobowiązuje się podjąć starania mające na celu doprowadzenie do zawarcia tej umowy.

Umowę o pośrednictwo można określić jako umowę dwustronnie zobowiązującą. Jest to umowa konsensualna, kauzalna, a także odpłatna. Odpowiednikiem korzyści majątkowej pośrednika (wynagrodzenia) jest po stronie poruczającego okazja zawarcia zamierzonej umowy na korzystniejszych warunkach aniżeli byłoby to możliwe bez udziału tegoż pośrednika (o czym świadczy fakt, że poruczający zdecydował się zawrzeć umowę właśnie w ramach oferty dostarczonej przez pośrednika). Umowa ta ma także w pewnym sensie charakter losowy.

Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy jego starania doprowadzą do osiągnięcia pewnego rezultatu, jakim jest zawarcie umowy głównej. Nawet dołożenie najwyższej staranności w działaniach na rzecz doprowadzenia do umowy nie uprawnia pośrednika do żądania wynagrodzenia, jeśli działania te nie zakończą się zawarciem kontraktu. Ryzyko gospodarcze spoczywa więc w tym przypadku na pośredniku.

Pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosować się do zaleceń poruczającego. Trafność i wartość podjętych przez pośrednika działań zostanie potwierdzona dopiero poprzez ewentualną zgodę poruczającego na zawarcie umowy głównej w ramach przedstawionej mu możliwości transakcji.

Pośrednik działa z reguły w interesie obu stron przyszłej umowy w nadziei na podwójną prowizję.

Umowę o pośrednictwo należy uznać za umowę nienazwaną, w klasycznym znaczeniu tego terminu. Zakres przepisów prawnych, które znajdą zastosowanie do takiej umowy, nie jest szeroki. Z uwagi na treść art. 750 k.c. do umowy tej znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o zleceniu, ale nie prowadzi to do znaczniejszego uszczegółowienia reżimu prawnego tej umowy, ponieważ przepisy o zleceniu są w tym przypadku w większości nieadekwatne. Pozostają zatem jedynie ogólne przepisy o zobowiązaniach.

Ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika w obrocie nieruchomościami następuje po ustaleniu treści danego stosunku zobowiązaniowego, w tym zakresu czynności pośrednika. Wykonanie jego zobowiązania jest oceniane przy uwzględnieniu umownie określonych obowiązków i ogólnych kryteriów wskazanych w art. 354 § 1 k.c., a wymagany stopień staranności jest zdeterminowany zawodowym charakterem działalności pośrednika (art. 355 § 2 i art. 181 ust. 1 zd. 1 u.g.n.). Przy ocenie wykonania umowy przez pośrednika należy też mieć na względzie obowiązek szczególnej lojalności i sumienności wobec zamawiającego, wynikający wprost z art. 181 ust. 1 u.g.n., nakładającego na pośrednika obowiązek kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których działa.

Przewidziane w art. 180 ust. 6 u.g.n. uprawnienia nie wyznaczają treści zobowiązania pośrednika, ale mają na celu ułatwienie mu podejmowania czynności w zakresie objętym konkretną umową (por. wyrok SN, 2009-09-24, IV CSK 138/09, LEX nr 852576).

Skoro z uregulowań zawartych w art. 181 ust. 1 u.g.n. wynika, że pośrednik zobowiązany jest do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, m.in. zgodnie z przepisami prawa, to oznacza to, że obowiązkiem właściwego organu administracji publicznej jest zbadanie, czy czynności pośrednictwa pośrednik wykonuje zgodnie z unormowaniami zawartymi w art. 180 ust. 2 tej ustawy (por. wyrok NSA W-wa 2009-07-07, I GSK 1070/08, LEX nr 552716).

Zgodnie z art. 181 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Uchybienie standardowi lojalności, zasadom dobrej wiary, uczciwego obrotu powoduje nie tylko utratę przez pośrednika prawa do wynagrodzenia, ale również obowiązek naprawienia szkody, jaką druga strona wy wyniku tego poniosła (por. Andrzej Burzak „Umowa o pośrednictwo” cz.1 teza nr 5 PPH 1992.2.14).

II C 32/14 - uzasadnienie Sąd Okręgowy w Łodzi z 2015-09-14


Strona główna  |  Wszystkie wpisy  |   czytasz Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Komentarze:
Kancelaria Adwokacka
Adwokat Jakub Węgliński
Rynek 9
59-220 Legnica