Skorzystaj z wiedzy i doświadczenia adwokata

Kancelaria Adwokacka

 

Przelew wierzytelności a hipoteka

opublikowany 20.01.2016 przez adwokat
hasła wpisu: hipoteka, nieruchomości, wierzytelność

Do dnia 20 lutego 2011 r. ustawa o księgach wieczystych i hipotece (zwana dalej ustawą) oprócz hipoteki umownej "zwykłej" przewidywała hipotekę umowną kaucyjną. Ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2009.131.1075) dokonano zmiany przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece , w tym uchylono rozdział 2 o hipotece kaucyjnej ( przepisy - art. 102 do art. 108 ). Ustawa zmieniająca oprócz wielu istotnych zmian w przepisach dotyczących hipotek zniosła ich rozróżnienie na "zwykłą" i "kaucyjną", wprowadzając jedną hipotekę umowną. Nowa hipoteka umowna odpowiada konstrukcyjnie dawnej hipotece kaucyjnej. Zgodnie bowiem z art. 102 u.k.w.h., obowiązującym do dnia 20 lutego 2011 r., wierzytelności o wysokości nieustalonej mogły być zabezpieczone do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna). Według zaś znowelizowanego art. 68 ust. 2 u.k.w.h., hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Natomiast istota hipoteki określanej, jako zwykła wynikała z art. 68 ust. 1 u.k.w.h., w brzmieniu sprzed 20 lutego 2011 r., według którego hipoteka zabezpieczała wierzytelności pieniężne tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Z przepisów przejściowych ustawy zmieniającej , a mianowicie z przepisu art. 10 ust. 1 wynika natomiast ,że do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy ( z zastrzeżeniami nie mającymi ty zastosowania ) stosuje się przepisy ustawy z 6 lipca 1982 r. w nowym brzmieniu . Przywołany przepis reguluje kwestię stosowania znowelizowanych przepisów ustawy o księgach …do hipotek powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej. 

Za rozstrzygającą uważać należy datę powstania hipoteki. Uwzględniając powyższe trzeba przyjąć ,że do hipoteki umownej kaucyjnej powstałej przed dniem 20 lutego 2011 r., a z taką mieliśmy do czynienia w przedmiotowej sprawie , stosuje się przepisy znowelizowanej ustawy . Art. 79 wyraża zasadę ścisłej zależności wzajemnej (akcesoryjności ) hipoteki i zabezpieczonej przez nią wierzytelności, której konsekwencją jest możliwość przeniesienia tych praw tylko łącznie i ze związanymi z wierzytelnością prawami . Wpis ma charakter konstytutywny, dopóki nie nastąpi , dopóki wierzytelność nie przeszła na nabywcę. Hipoteka kaucyjna stanowiła wyjątek od zasady ,że hipoteka zabezpiecza wierzytelności już istniejące i ściśle oznaczone co do wysokości. Zabezpieczała ona bowiem m.in. wierzytelności o wysokości nie ustalonej, istniejące lub mogące powstać w przyszłości oraz roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą ( art. 102). Funkcją hipoteki kaucyjnej było zabezpieczenie wierzytelności ,które nie mogły być zabezpieczone przez hipotekę zwykłą. Hipoteka ta charakteryzowała się luźnym związkiem z zabezpieczona wierzytelnością Była ona zmienna, nie ustalona co do wysokości ( z wyjątkami ) czy też w chwili wpisu nieistniejącą ale mogą powstać w przyszłości. Z tym , że oczywiście warunkiem skutecznego ustanowienia hipoteki kaucyjnej było dokładne skonkretyzowanie stosunku prawnego będącego źródłem powstania obecnej lub przyszłej wierzytelności. Wierzyciel chcący zaspokoić swą zabezpieczoną hipoteką kaucyjną wierzytelność musiał uzyskać w przyszłości przeciwko zobowiązanemu właścicielowi nieruchomości tytuł wykonawczy konkretyzujący wysokość zobowiązania. W przypadku hipoteki kaucyjnej zasadę ścisłej zależności wzajemnej hipoteki i zabezpieczonej nią wierzytelności jednak wyłączono. 

Do hipoteki kaucyjnej nie stosowało się bowiem określonych regulacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece . Przepis art. 107 ustawy stanowił ,że do przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną nie stosuje się przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej. Dowodziło to luźnego związku samej hipoteki z zabezpieczoną przez nią wierzytelnością. Przelew wierzytelności zabezpieczonej hipoteką odbywa się według reguł przewidzianych w kodeksie cywilnym. Jedynie gdy wraz z wierzytelnością miała być przeniesiona także hipoteka , do przelewu niezbędny był wpis w księdze wieczystej. Tak więc przepisy o przelewie wierzytelności,w tym m.in. 79-83 ustawy, stanowiące m.in., że wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki i na odwrót w przypadku hipoteki kaucyjnej nie miały zastosowania. Oznacza to , że przelew wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną następował według art. 509 i następnych .Jak zauważył Stanisław Rudnicki jedynym reliktem zasady akcesoryjności jest konstytutywny charakter wpisu przeniesienia wierzytelności w księdze wieczystej ,jeżeli wraz z wierzytelnością ma być przeniesiona hipoteka ( Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece ,Wydawnictwo Prawnicze , Lexis Nexis,Warszawa 2002 r., s. 250). Dodać trzeba ,że wyłączenie stosowania do wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej budziło zastrzeżenia w piśmiennictwie. Problematyka powyższą szeroko zajął się Jerzy Pisuliński w monografii Hipoteka kaucyjna ( Polsko-Niemieckie Centrum Prawa Bankowego UJ.,Kantor Wydawniczy Zakamycze 2002 r.,s. 285 i n.). Niezależnie od powyższego również on zgadzał się z tym, że wobec wyraźnego brzmienia przepisu wyłączone było stosowanie do hipoteki kaucyjnej przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej ( art. 107 zd. 1 ustawy). Za dyskusyjne uważał natomiast to czy przejście hipoteki kaucyjnej wraz z zabezpieczoną nią wierzytelnością wymagało zawsze zawarcia osobnej umowy o przeniesienie hipoteki ( art. 245 ( 1) k.c.), czy przejście hipoteki mogło nastąpić także ex lege -art. 509 §2 k.c. ( zob. System prawa prywatnego, tom 4 ,Prawo rzeczowe pod red. Edwarda Gniewka ,INP C.H.Beck , Warszawa 2005 r. ,s.618-619). Jerzy Pisuliński uważał , że zastrzeżenie zawarte w części końcowej art. 79 ust. 1 ustawy odnosiło się właśnie do wierzytelności zabezpieczonych hipoteką kaucyjną . Oznaczało to przełamanie zasady akcesoryjności hipoteki gdyż wierzytelność zabezpieczona hipoteką kaucyjną mogła być przeniesiona bez zabezpieczającej ją hipoteki ( zob. s. 285 Hipoteka kaucyjna ,j/w - wraz z przywołanym piśmiennictwem kwestią ta się zajmującego ). Rozważania przytoczone powyżej co do istoty hipoteki kaucyjnej mają już jednak znaczenie wyłącznie historyczne. Hipoteki kaucyjne, które istniały w dniu 20 lutego 2011 r. stały się bowiem hipotekami według nowej regulacji ustawy o księgach wieczystych. Obowiązujący art. 79 ust. 1 stanowi, że w razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi również hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. W sensie prawno-technicznym hipoteka "nie przechodzi" z nieruchomości. 

Przeniesienie dla hipoteki oznacza zmianę podmiotu do niej uprawnionego. Uprawnienia z hipoteki ,w szczególności prawo do zaspokojenia się z nieruchomości przechodzi na nowego wierzyciela. Przeniesienie hipoteki realizuje się poprzez ujawnienie nowego wierzyciela w księdze wieczystej. Dodatkowo nowelizacja wprowadziła wymóg wpisu cesjonariusza w księdze wieczystej (art. 79 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h.). Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza (art. 79 ust. 2 u.k.w.h.). Znowelizowany z dniem 20 lutego 2011 r. art. 79 stanowi zmianę merytoryczną polegającą na tym, że przelew wierzytelności hipotecznej powoduje automatyczne przejście hipoteki na cesjonariusza. Przejście hipoteki na nowego wierzyciela hipotecznego jest więc prawnym skutkiem przelewu wierzytelności hipotecznej. Nie jest zatem konieczne , co słusznie zauważył Sąd Okręgowy , jak w stanie prawnym przed dniem 20 lutego 2011 r., zawarcie odrębnej umowy o skutku rzeczowym, ale nadal pozostał konstytutywny charakter wpisu przelewu wierzytelności hipotecznej. Omawiane prawo rzeczowe ma podążać za osłoniętym nim prawem obligacyjnym, dzielić jego los. Hipoteka przedstawia się zatem jako uboczna, podporządkowana prawu głównemu – wierzytelności. To powiązanie dwóch praw podmiotowych potwierdza, że hipoteka z natury swej jest prawem akcesoryjnym. Cesja wierzytelności hipotecznej podlega dwóm różnym reżimom, co tworzy pewne dodatkowe problemy. Należy stosować przepisy o przelewie wierzytelności (art. 509 k.c. i n.) i uzupełniająco art. 79 u.k.w.h. Wśród warunków przenoszenia wierzytelności hipotecznej należy wymienić wpis w księdze wieczystej. Utrudnia on przelew, ale zapewnia aktualizację treści księgi. Wpis cesjonariusza w księdze ma charakter konstytutywny (art. 79 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h.). Dlatego cesja traktowana jest jako czynność złożona, rozciągnięta w czasie i skuteczna dopiero z momentem wpisu nabywcy w księdze.

Wpis przelewu wierzytelności hipotecznej ma charakter konstytutywny także w razie zbywania puli wierzytelności, np. na rzecz funduszu sekurytyzacyjnego. Podkreśla się ,że brak jest bowiem regulacji szczególnej, wyłączającej w rozważanym przypadku art. 79 ust. 1 zd. 2 ustawy . Odrębnie została jedynie określona podstawa wpisu w księdze wieczystej przelewu wierzytelności hipotecznej na fundusz sekurytyzacyjny. W drodze wyjątku od art. 32 ust. 2 zd. 2 ustawy może być to pisemne oświadczenie funduszu. Zgodnie z art. 195 ust. 1 ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych ( Dz.U.2014.157 j.t.) w przypadku nabycia przez fundusz sekurytyzacyjny wierzytelności albo puli wierzytelności zabezpieczonych hipoteką sąd prowadzący księgę wieczystą, na wniosek funduszu o wpis zmiany dotychczasowego wierzyciela, dokonuje wpisu w księdze wieczystej zmiany wierzyciela, na rzecz którego ustanowiona była hipoteka. Fundusz dołącza do wniosku o wpis wyciąg z ksiąg rachunkowych podpisany przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych funduszu i opatrzony pieczęcią towarzystwa zarządzającego funduszem, potwierdzający nabycie przez fundusz sekurytyzacyjny wierzytelności (albo puli wierzytelności ) zabezpieczonych hipoteką. Stosowany przepis nie zależy od tytułu prawnego wierzytelności nabywanej przez fundusz sekurytyzacyjny ani od sposobu powstania hipoteki. Wskazany przepis nie zwalnia od wymagania wpisu konstytutywnego przelewu ww. wierzytelności hipotecznej.

Do cesji wierzytelności hipotecznej niezbędna jest umowa między zbywcą i nabywcą. W obowiązującym porządku prawnym umowa przelewu ma podwójny skutek, zobowiązująco-rozporządzający (art. 510 § 1 k.c.), co oznacza, że jej zawarcie przenosi wierzytelność z majątku cedenta do majątku cesjonariusza. Co do samego przelewu - przelew wierzytelności (cesja) polega na przeniesieniu wierzytelności z majątku dotychczasowego wierzyciela do majątku osoby trzeciej na mocy umowy zawartej między zbywcą wierzytelności (cedentem) a jej nabywcą (cesjonariuszem)- art.509 §1 k.c. Przelew wierzytelności jest czynnością prawną kauzalną. Umowa sprzedaży zamiany przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły - art.510 § 1 k.c. Aby wierzytelność mogła stać się przedmiotem rozporządzenia , musi być w dostateczny oznaczona, zindywidualizowana Cesjonariusz nabywa w drodze przelewu tyle praw, ile przysługuje jego poprzednikowi prawnemu. Dla dłużnika cedowanej wierzytelności ma to takie znaczenie ,że cesjonariusz nie może nie może żądać od niego świadczenia w większym rozmiarze ,aniżeli mógł to uczynić cedent.

Tak więc przy przelewie wierzytelności hipotecznej dochodzi do zmiany wierzyciela w zakresie dwóch stosunków prawnych - wstępuje on w miejsce zbywcy w ramach więzi obligacyjnej z dłużnikiem osobistym i równocześnie staje się stroną stosunku prawnorzeczowego. Takie rozporządzenie - poza pewnymi wyjątkami, nie mającymi tu zastosowania - następuje z poszanowaniem zasady akcesoryjności. Artykuł 79 u.k.w.h. nakazuje bowiem łączne przenoszenie wierzytelności i hipoteki. W tym miejscu można rozważyć skutki takiego ukształtowania umowy przelewu, w której treści wyraźnie wyłączono przejście hipoteki na cesjonariusza wierzytelności. Możliwe są tu różne rozwiązania , i tak po pierwsze, można by przyjąć, że umowa cesji w całości byłaby sprzeczna z ustawą, a w konsekwencji nieważna (art. 79 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 58 § 1 k.c.). Skoro przelew jest niezgodny z przepisami prawa, nie może on wywołać żadnych skutków prawnych, które strony zamierzały osiągnąć . Można byłoby również przyjąć, że nieważnością dotknięta jest nie cała umowa, lecz tylko postanowienie wyłączające z zakresu cesji ograniczone prawo rzeczowe. Na miejsce nieważnego postanowienia wstępowałaby ustawowa regulacja o przejściu na cesjonariusza – z chwilą złożenia wniosku o jego ujawnienie w księdze wieczystej – także hipoteki (art. 79 ust. 1 zdanie pierwsze w zw. z art. 29 u.k.w.h.). Po drugie, można bronić poglądu, że cesjonariusz nabywa wierzytelność, lecz hipoteka - na skutek zerwania więzi akcesoryjności - wygasa. Wreszcie po trzecie, do pomyślenia jest i takie rozwiązanie, że cedent, godząc się na wyłączenie w umowie cesji przeniesienia hipoteki, zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego. Ostatecznie żadnego ze wskazanych rozwiązań nie można zaaprobować ( por. Sebastian Kostecki, Warunki Przeniesienia zabezpieczonej wierzytelności, Lex ,monografia do art. 79 u.k.w.h.) .Oznacza to ,że poza wypadkami wyraźnie wskazanymi w przepisach, strony nie mogą wyłączyć hipoteki spod cesji zabezpieczonej wierzytelności pod sankcją nieważności wyłączenia. Na miejsce nieważnego postanowienia wchodzi art. 79 ust. 1 zdanie pierwsze u.k.w.h. (art. 58 § 3 k.c.). Oznacza to ,że jeżeli strony chcą korzystać ze szczególnej wartości, którą jest hipoteka, muszą liczyć się z ograniczeniami w rozporządzaniu wierzytelnością hipoteczną.

I ACa 274/15 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Szczecinie z 2015-07-09


Strona główna  |  Wszystkie wpisy  |   czytasz Przelew wierzytelności a hipoteka
Komentarze:
Kancelaria Adwokacka
Adwokat Jakub Węgliński
Rynek 9
59-220 Legnica